חוזה מכר דירה

תהליך מכירה או רכישת דירה הינו מורכב, וכולל שלבים לא מעטים עד שמגיעים לשלב של חתימה על חוזה מכר דירה, הסכם אשר מפרט את תנאי העסקה, ולשלב הסופי והמיוחל של העברת הזכויות במרשם. כיום מרבית עסקאות המקרקעין נערכות בליווי עורך דין הן מצד המוכר והן מצד הקונה, ולכך סיבות טובות. למעשה, רצוי להסתייע בשירותי עורך דין מקרקעין עוד בשלבים מוקדמים יותר בתהליך בין אם אתם מוכרים או רוכשים, שכן ליווי גורם משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה דאגות,זמן, וכסף והכל כדי להבטיח שתעשו את העסקה הטובה והנכונה ביותר עבורכם.

סעיפי חוזה מכר דירה

חוזה מכר דירה מכיל סעיפים שונים. להלן דוגמאות לסעיפים מרכזיים שמופעים בהסכם מכירת דירה:

  1. פרטים מלאים של שני הצדדים בעסקה.
  2. מידע מפורט ומלא על הנכס.
  3. מחיר הרכישה עליו סוכם ותנאי התשלום – פירוט מועדי וסכומי התשלומים וכיצד יתבצעו, וכן מי יישא במיסים, אגרות ותשלומים שונים.
  4. מועד מסירת הנכס והתנאים למסירה – לדוגמה אם כרגע מתגוררים בנכס שוכרים, מתי אלו יפנו את הדירה.
  5. הצהרות והתחייבויות של כל אחד מהצדדים – בהיבט זה חשוב ביותר הצהרות מפורטות וברורות מצד המוכר באשר למצב הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה. במידה וההצהרה תהיה רק מצד הקונה באשר למצב תקין של הדירה בהתאם לבדיקות שערך, במידה ויתגלו בעיות או פגמים בדירה לאחר השלמת הרכישה, יהיה לו קשה לבוא בטענות ולבסס תביעה בעניין.
  6. התייחסות לתרחישים של הפרת חוזה והתמודדות עימם – חוזה מכר דירה צריך לכלול סעיף אשר מפרט מה יקרה במידה ואחד הצדדים יפר את ההתחייבויות שלו על פי ההסכם. למשל, מה יקרה במידה והצד הקונה יתעכב בהעברת התשלומים, ומן הצד השני, מה יקרה אם המוכר יתעכב במסירת הדירה.
    סעיף זה יפרט גם באילו תנאים יוכל אחד הצדדים לחזור בו מן העסקה, ומה יקרה במקרה כזה. לדוגמה, האם הצד הקונה יקבל חזרה כספי תשלומים שכבר בוצעו?
  7. מניעה הקיימת לביצוע העסקה ומנגנון הפתרון – לדוגמה אם כרגע מתגוררים בנכס שוכרים, אם יש שעבודים או עיקולים הרשומים בנכס, ירושה או צוואה שטרם נרשמו וכד'.

ליווי עורך דין מקרקעין

לפני חתימה על חוזה מכר דירה, חשוב לוודא שאתם מבינים את כל התנאים המצוינים בו. לכן, חשוב ביותר להסתייע בליווי עורך דין מקרקעין מטעמכם. הסתמכות על הסכם מכירת דירה שערך הצד השני ללא ליווי עורך דין מהצד שלכם יכול לחשוף אתכם להסכם מוטה לטובת הצד השני ללא ידיעתכם. חשוב לזכור שבעסקאות מקרקעין לכל אחד מן הצדדים ישנם אינטרסים, שלא תמיד עומדים בקנה אחד או בעלי אותה חשיבות כמו אצל הצד השני. אידיאלית, חוזה מכר דירה צריך לשרת נאמנה את שני הצדדים בעסקה. עורך דין מקרקעין אשר מתמחה בעסקאות רכישה או מכירה יוודא שההסכם עליו תחתמו אכן משקף את התנאים שסוכמו בשלב המשא ומתן ולא חושף אתכם לסיכונים מיותרים.

בנוסף, חשוב להבין ששגיאות או השמטה של סעיפים מהסכם מכירת דירה, בכוונה או בשגגה, עלולים להוות עילה לביטול של ההסכם, ולהביא לנזקים משמעותיים לצדדים. עורך הדין שלכם יוודא כי פרטי הצדדים, כמו גם פרטי הנכס מצוינים בצורה מלאה ומדויקת בהסכם, המחיר ותנאי התשלומים וכן מועד ותנאי המסירה מצוינים בהסכם כפי שסוכם בין הצדדים במו"מ. בנוסף, עורך הדין יסייע לכם להבין את המשמעויות וההשלכות של סעיפי ההצהרות והתחייבויות כמו גם סעיף הפרת החוזה. במשפט אחד, עורך דין מקרקעין מטעמכם יוודא שחוזה המכר עליו תחתמו כולל סעיפים שעומדים בשורה אחת עם האינטרסים שלכם ומגנים על הזכויות שלכם וכספכם בצורה הטובה ביותר.

אם אתם מוכרים את הדירה שלכם, עורך הדין יוודא שההסכם מגן עליכם מפני מקרה בו לא תקבלו תמורה מלאה עבור הנכס בתנאים שהוגדרו לפני העברתו לידי הרוכשים. לדוגמה, חשוב להגדיר בהסכם פיצוי לו תהיו זכאים במקרה בו הקונה ייקלע לקושי כלכלי ולא יוכל לשלם את התמורה על הנכס. מצב נוסף אליו יש להתייחס בהסכם ולהגן עליכם הוא כזה בו הצד השני יבקש לחזור בו מהעסקה מכל סיבה שהיא. גם במקרה זה יש לציין את הפיצוי אליו תהיו זכאים, ולוודא שתוכלו למחוק את הערת האזהרה על הדירה כך שתוכלו למכור אותו לגורם אחר. בנוסף, יש לוודא גם שההסכם ערוך באופן מדויק ונכון כדי למנוע מצב בו הקונה יחזיק בעילה לתבוע אתכם, למשל על בסיס אי התאמה בין מה שהובטח לו בהסכם ובין מצב הנכס בפועל.

עוד יוודא עורך הדין על המס הצפוי להיות משולם בעסקה, ויותיר כספים בנאמנות על מנת לודא כי יהיו הכספים הדרושים בעת הצורך.

מן הצד השני, אם אתם מעוניינים ברכישת דירה, עורך דין מטעמכם יוודא שההסכם מגן עליכם בין היתר מתרחיש בו תקבלו דירה במצב משפטי שונה ממה שהובטח לכם, למשל מצב בו תגלו אחרי שהתקשרתם עם המוכרים כי למעשה מדובר על דירה תחת שעבוד או עיקול. דוגמה נוספת לתרחיש מפניו יש להגן עליכם, הקונים, הוא מצב בו הדירה לא תעבור לבעלותכם ולחזקה שלכם למרות העברת תשלום מלא עבור הדירה. עורך דין מקרקעיו יוודא גם שההסכם מגן עליכם ממצב בו תתקשו להעביר חלק מהתשלומים בזמן. חשוב לכלול בהסכם הוראות לפיהן איחור מסויים בתשלום במועד שנקבע בהסכם לא יהווה הפרה יסודית של ההסכם ותיתכן ארכה לביצוע התשלום. הדבר חשוב במיוחד במידה ואתם תלויים במשכנתא לרכישת הדירה, שכן ייתכנו עיכובים שאינם תלויים בכם.

אלו כמובן רק מעט דוגמאות לתרחישים אפשריים. תחום הנדל"ן הינו סבוך ומורכב, ולכן חשוב להסתייע בשירותי עורך דין מקצועי ומנוסה, המתמחה בתחום של עסקאות מקרקעין, אשר מבין לעומק את כל ההיבטים, המשמעויות וההשלכות הכרוכים במכירה או רכישה של דירה, ויידע כיצד לערוך ולהתאים את ההסכם ספציפית לנסיבות במקרה שלכם ויגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

חוזה מכר דירה