סיכונים בחתימה על "זיכרון דברים" טרם רכישה/מכירת דירה

זכרון דברים ברכישה או מכירת דירה
מכירים את הצורך לחתום מיד על "זיכרון דברים" לפני ביצוע עסקה למכירה או רכישת דירה, טרם פנייה לעורך דין מקרקעין?

כדאי לכם לדעת. חתימה על "זיכרון דברים" איננה בהכרח מקנה שקט נפשי המעניק בטחון בהוצאתה לפועל של העסקה שאתם כל כך חפצים בה.

ל"זיכרון דברים" תוקף של חוזה מחייב בין הצדדים, בו רשומים פרטי הנכס, זהות הצדדים, המחיר ותנאי התשלום. כדאי להיוועץ ולא למהר לחתום עליו, כי יתכן ותאלצו לשלם על כך מחיר נוסף, שלא ידעתם עליו מראש.

מהם הסיכונים בחתימה על "זיכרון דברים"?

"זיכרון דברים" הוא מסמך המחייב את הצדדים. יתכן וההסכם יכלול סעיפים מסוימים, שעם חתימת החוזה אצל עורך הדין בשלב מאוחר יותר, לא ניתן יהיה לבטלם או לשנות אותם, גם אם עורך הדין ימצא לנכון לערוך בהם שינוי לטובת הלקוח שלו.

"זיכרון דברים" תקף לביצוע רישום הערת אזהרה בטאבו. במסגרת דיני המקרקעין "הערת אזהרה" היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. בפועל יתכן מצב בו המוכר לא יוכל למסור את הנכס או הקונה יתקשה לעמוד בתנאי התשלום שסוכמו מראש. מה תעשו במקרה כזה לאחר שכבר חתמתם על "זיכרון דברים"?

בעייתיות ברישום הזכויות על הנכס, צווי עיקול, שעבוד הנכס, חריגות בנייה – כל אלו עלולים לעכב או לפסול את מכירת הנכס, מצב בו המוכר יאלץ לסגת מ"זיכרון הדברים" ולשאת בעלויות ביטול ההסכם. הייתם רוצים כקונים פוטנציאליים לדעת על כך מראש טרם קבלת החלטה סופית בדבר הקנייה? אני מאמינה שכן.

מוכרי הדירה אמורים לשלם מס שבח על הנכס, במידה וברשותם נכס נוסף. חישוב תשלום מס השבח נערך באופן ליניארי על פי פרמטרים שונים ובהתאם לשינויי החקיקה שנערכו החל משנת 2014. הייתם רוצים לדעת האם הנכם זכאים לפטור מתשלום? כיצד נערך החישוב? בעת חתימה עצמאית על "זיכרון דברים" ללא התייעצות עם עורך דין הבקיא בתחום, לא תוכלו לדעת מראש מה כדאי ומשתלם לכם לעשות.

רכישת נכס המצריכה לקיחת משכנתא ע"י הקונה עלולה להתעכב בשל קשיים בירוקרטיים ואחרים המונעים עמידה בתנאי התשלום שנקבעו מראש, דבר המצריך הפרה של "זיכרון הדברים". חתמתם על "זיכרון דברים" בו מצוינים מועדי התשלומים עבור הנכס והקונה עדיין לא קיבל את המשכנתא במועד הראשון שנקבע לתשלום. מה תעשו?

זיכרון דברים אשר אינו כולל את כל פרטי העסקה עלול לחשוף צד אחד לקשיים או בעיות שאינן ידועות לו מראש. הצד השני יכול לפנות לבית המשפט בתביעה שתוביל לאכיפת ההסכם, גם אם פרט כלשהוא חסר, בית המשפט רשאי להשלימו והוא עלול להיות לא לטובת מי מהצדדים.

זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין, לרבות מבחינה מיסויית, יום החתימה עליו, נחשב "יום המכירה" לצורכי חישוב המס.

מעוניינים לבצע את תהליך המכירה או הרכישה באופן הטוב ביותר שיעניק לכם שקט נפשי?

מוזמנים להתייעץ איתי.