כאשר אדם מעוניין למכור דירה שבבעלותו, עליו לקחת בחשבון אפשרות של תשלום מס שבח. עם זאת, במידה וזו דירתו היחידה, רוב הסיכויים שהוא זכאי לפטור ממס זה. זאת משום שהמחוקק סבור שאם ברשות האדם דירה אחת בלבד, לאחר מכירתה, הוא ירכוש דירה אחרת שתשמש למגורים. לעומת זאת, אם ברשות האדם יותר מדירה אחת, הוא יחוייב במס שבח במכירת הדירה הנמכרת.

המס חל על השבח שנצבר ממועד הרכישה של הנכס ועד מועד המכירה שלו. לדוגמה, אם אדם רכש נכס במיליון שקלים, ומכר אותו בשני מיליון שקלים, השבח שנוצר הינו בגובה מיליון שקלים, ועליו יהיה צורך לשלם מס.

גובה מס השבח על פי חוק משתנה בהתאם לנסיבות המקרה ונתוני המוכר ויכול לנוע בין 0%-47%. יחד עם זאת ניתן להפחית את המס בדרכים שונות, ביניהן על ידי ניכויים.

הפחתת גובה מס שבח

סעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין מפרטים רשימה לא סגורה של אסמכתאות שאפשר לצרף לשומה העצמית שלנו, ויוכרו לצורך ניכוי במס. זאת בהנחה שהן מעידות על הוצאות לצורך השבחת הנכס.

במידה וניתן להוכיח כי השבחנו את הנכס בעצמנו, אנו זכאים לנכות את ההוצאות שהושקעו לצורך זה. לדוגמה, קבלות על שיפוץ יוכרו לצורך הניכוי, כך גם במקרה של הוצאה על הנמכת תקרה, החלפת כל התריסים בבית ועוד. כלומר, אנו זכאים להכניס לשומה כל אסמכתא להוצאה שיצרה יתרון מתמיד והשבחה של הנכס, לנכות אותה, ובכך להפחית את המס שעלינו לשלם.

כמובן שפקיד השומה לא יקבל לצורך ניכוי חשבוניות בגין תחזוקה שוטפת או תיקונים קלים כגון שחרור סתימה או תיקון שקע חשמל. אלו דברים שנחשבים שמירה על הקיים ולא יצירת יתרון מתמיד.

בנוסף, יש לתת את הדעת על נושא הפחת. זהו נושא מורכב אשר רלוונטי במידה והדירה הנוספת, בגינה עלינו לשלם מס שבח, הושכרה בעבר. במקרים כאלו עורך הדין עובד במקביל עם רואה החשבון והם בודקים באיזה מסלול דווחה השכרת הדירה – האם במסלול של פטור או במסלול של מס מופחת – ובהתאם מחליטים האם ניתן להכניס לשומה את הריבית הריאלית של המשכנתא שנלקחה על הדירה בכדי לנכות גם את ההוצאה הזו מן המס שיש לשלם.

כפי שניתן להבין, נושא מס השבח והניכויים המותרים על פי חוק הינו מורכב, וכדי להבטיח שתמצו את מלוא זכויותיכם להפחתת המס על פי חוק, מומלץ להסתייע בשירותי עו"ד מקרקעין, ורצוי אפילו בשלב בו אתם שוקלים האם למכור את הנכס שברשותכם, בכדי להבטיח תכנון נכון של המס והפעולות העתידיות שלכם.

עורכת דין מקרקעין סוזאנה זוקוב בעלת ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין, לרבות סיוע בעניין מס שבח והפחתת גובה המס.

להתייעצות עם עו"ד זוקוב, חייגו – 08-6896953